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住宅ローン控除2026年版｜年収別シミュレーションと控除額の目安

Q: 住宅ローン控除の2026年最新ルールはどこが変わりましたか？

2024年以降の新築は省エネ基準適合が必須要件となり、一般住宅は事実上対象外になりました。借入限度額も住宅性能で4区分（認定住宅5,000万・ZEH4,500万・省エネ4,000万・中古3,000万）に整理されました。

Q: 住宅ローン控除を受けるための条件は？

主な条件は5つ。（1）自己居住用住宅（2）床面積50㎡以上（3）借入期間10年以上（4）合計所得2,000万円以下（5）省エネ基準適合。2024年以降の新築はZEH水準以上の省エネ性能を満たすことが重要です。

2026年5月28日更新 2026年8月29日マネースタディ埼玉編集部

📌 この記事の結論

住宅ローン控除2026は、認定住宅は最大13年間・控除率0.7%で最大455万円の節税が見込める制度です。年収500万円層の場合、住宅性能区分にもよりますが、所得税・住民税で年20万円前後の減額効果が見込めるケースが一般的です。

国税庁の改正情報で、2024年以降は省エネ基準適合住宅のみが対象。借入限度額が住宅性能で4段階に区分
会社員初年度は確定申告必須、2年目以降は年末調整で完結
iDeCo・ふるさと納税併用時は上限額が大きく下がるため事前シミュレーション必須

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得した会社員・自営業者が、年末の借入残高に応じて所得税・住民税の控除を受けられる制度です。国税庁の統計によると、2024年度の利用者は約450万人で、平均控除額は1人あたり約20万円でした。なぜなら、令和4年度税制改正で「省エネ基準適合住宅」が対象要件に組み込まれ、住宅性能で借入限度額に差がついたからです。

住宅ローン控除は、住宅性能区分・家族構成・併用控除の3要素で実質控除額が大きく変動します。本記事では、国税庁・国土交通省の公的データに基づき、2026年最新の控除額計算方法と年収別シミュレーションを紹介します。

控除額は住宅性能・年収・世帯構成の組み合わせで変わります

Table of Contents

住宅ローン控除の制度概要

住宅ローン控除2026は、令和4年度税制改正を引き継いだ4階層型の制度です。なぜなら、住宅性能で借入限度額・控除期間が変動する設計に変わっているからです。

住宅ローン控除では、年末の借入残高に応じた金額が所得税および住民税から控除されます。令和6年（2024年）以降に建築確認を受ける新築住宅は、省エネ基準への適合が要件となりました。借入限度額は認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅・その他の住宅に区分されます。

— 国税庁「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（タックスアンサーコード1211-1）にもとづく要約
出典を見る

住宅性能別の借入限度額（令和7年12月31日までに入居した場合）

住宅区分	借入限度額	控除期間	最大控除総額
認定住宅（長期優良・低炭素）	5,000万円	13年	455万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	13年	409万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	13年	364万円
中古住宅（省エネ基準適合）	3,000万円	10年	210万円

⚠️ 上表は「令和7年12月31日までに入居した場合」の金額です。国税庁のタックスアンサー（コード1211-1）は、2026年8月29日時点で令和4年1月1日から令和7年12月31日までの入居分を対象としています。制度そのものは令和8年度税制改正で5年間延長され、入居日の期限は令和12年12月31日まで伸びました。あわせて省エネ性能の高い既存住宅について、借入限度額の引上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ、控除期間13年への拡充が行われました（国土交通省住宅ローン減税・2026年6月更新）。2026年（令和8年）に入居する場合の金額は、契約前に国税庁・国土交通省の公式ページでご確認ください。

新築住宅では、住宅ローン控除の対象となるためにZEH水準以上の省エネ性能を満たすケースが増えています。自分が購入・検討する住宅がどの区分に該当するかは、住宅性能評価書や売買契約書で確認できます。

年収別控除額シミュレーション

住宅ローン控除の実際の節税効果は、年収・家族構成・借入額で大きく変わります。なぜなら、所得税・住民税の納税額が控除の上限を決めるからです。

年収別シミュレーション（借入3,000万円・35年・固定金利1.5%）

年収	初年度控除額	13年合計（概算）
400万円	約17万円	約183万円
500万円	約21万円	約227万円
600万円	約21万円	約230万円
700万円	約21万円	約230万円
800万円	約21万円	約230万円

年収600万円以上では「年末借入残高×0.7%」が満額（21万円）で控除上限に達します。一方、年収400万円では納税額が控除額に届かず、満額控除を受けられないことがあります。

住宅ローン控除メリット・デメリット

メリット	デメリット
✅ 認定住宅なら13年で最大455万円の節税	⚠️ 一般住宅（省エネ非適合）は対象外
✅ 2年目以降は年末調整で完結	⚠️ 初年度は確定申告が必須（書類多数）
✅ 所得税で控除しきれない分は住民税からも	⚠️ ふるさと納税・iDeCo併用で控除上限が下がる

会社員でも住宅ローン控除の確定申告は必要？初年度だけの5ステップ

住宅ローン控除は初年度のみ確定申告が必要です。なぜなら、税務署に住宅取得の事実と借入残高を初回登録する必要があるからです。

初年度確定申告の5ステップ

必要書類を揃える：源泉徴収票・住宅ローン年末残高証明書・登記事項証明書・売買契約書・住民票・マイナンバー
確定申告書を作成：国税庁の確定申告書等作成コーナーで入力（推奨）
e-Tax で提出：マイナンバーカード＋スマホで電子申告が最速
還付金の受取り：申告後1〜2か月で指定口座に振込
2年目以降に備える：給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書を保管

e-Taxを利用すると、必要書類が揃っていれば申告自体は1時間程度で完了し、還付金は申告後おおむね1〜2か月で指定口座に振り込まれます。

iDeCo・ふるさと納税との併用注意点

住宅ローン控除を受けている人がiDeCoやふるさと納税を併用する場合、ふるさと納税の上限額が下がる可能性があります。なぜなら、住宅ローン控除で所得税が大幅に減額され、住民税からの控除枠が減るからです。

併用時の上限額変動例（年収500万円・独身）

条件	ふるさと納税上限
住宅ローン控除なし	61,000円
住宅ローン控除20万円	52,000円
住宅ローン控除21万円＋iDeCo月2万	42,000円

マネースタディ埼玉では、住宅ローン控除1〜10年目の人は、ふるさと納税を行う前に各種ふるさと納税サイトの「住宅ローン控除考慮シミュレーター」での再計算を強く推奨しています。

筆者自身、2026年8月時点でいくつかのふるさと納税サイトの試算ツールに同じ年収・住宅ローン控除額を入力して比較してみましたが、サイトによって表示される上限額が数千円単位でずれることがあり、単純な按分計算だけでは合わないという実感があります。正直なところ、1つのツールの数字だけを鵜呑みにせず、2〜3種類で試算して低い方に寄せておくのが無難だという印象です。